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    广东国外房产投资咨询服务哪家好

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      广东国外房产投资咨询服务哪家好

      【孟博士海外投资】投资英国学生公寓,要注意什么?投资英国学生公寓,纵然优势很多,也需要注意以下几点:

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      领英教育孟博士告诉海外投资的几大理由近十几年,中国富人海外移民潮热情不减,越来越多人通过技术移民或投资移民渠道获取他国永久居民权或国籍。近日,国外媒体报道称,数百位中国富人利用EB-5投资移民项目,为获得绿卡向美国旧金山贫民社区投资,帮助当地脱贫。在过去的两年,利用了不少EB-5投资移民项目中的中国资本,一共筹集了2亿美元。报道称,在未来的15年里,旧金山造船厂项目将开发套住房、数百英亩公园、80万平方英尺的零售店和310万平方英尺的办公、商业研究和发展场地。这一项目是由数百位有钱的中国投资者出资创建的,目标是让当地社区脱贫。而作为中国人投资的回报,这些中国富人希望能够通过联邦的EB-5投资移民项目取得美国绿卡。不论是境内还是境外,“去刚兑”都是大趋势。因此投资者在涉足境外投资时一定要有自担风险的警醒意识,在国内投资也要尽快适应“无刚兑”的市场新趋势。协商房价:买家对选中的房产出价,经过与卖家的反复协商,买卖双方敲定最终成交价格;二是房屋评估鉴定。房屋评估鉴定师将对房屋的建筑结构,目前状况和安全系数等做出详细的报告总结;三是查证房屋所有权的注册登记档案。买方律师在国家地产登记局查证该房屋所有权的注册登记档案是否属实;四是签署合同。如果房屋的注册登记档案和房产实地背景资料都没有大的问题,买方和卖方律师将着手起草房产买卖合同,合同条款内容都按照规定有章可循。双方一旦签署了合同,房产交易就将受到法律保护。通常买家会在此阶段向卖家支付房价的5~10%做为押金;房地产交易的完成。绝大多数私人协约式交易的房产,从签署合同到最后的交易完成,即交付房款,通常需要1个月的时间。在这段时间里,买家一般会为新房做准备;银行也会利用这段时间把购房者申请的贷款转账给买方律师,最终经过卖方律师,进入卖家的账户。买家的名字也会随后记录在国家地产登记局的注册登记档案里。进行海外投资前,国内投资者应该明确的一个重要事实是:境内和境外的资本市场有很大不同,也因此导致国内外投资者的风险偏好存在差异。英国的金融科技投资额显著增长了59%,达到39亿美元。在英国实施“开放银行”(OpenBanking)相关规定后,消费者可以更方便地与第三方服务提供商分享他们的金融数据,投资者因而十分看好该区域的行业发展前景。2018年,AtomBank于3月募得近2亿美元,Revolut于4月募得2.5亿美元,Monzo则于10月募得约1.1亿美元。此外,专门为研究生提供跨境贷款的ProdigyFinance从包括银行在内的投资者处募得10亿美元。随着风险投资者、私募投资公司、传统银行和保险公司在全球寻求支付、银行和财富管理等领域的最新技术,2018年全球金融科技投资交易量上升至3,251笔,同比增长约19%。从国人海外置业的预算角度来讲,如果是初次置业者和初级置业者的话,一般来讲他的预算是不超过50万美金的;

      1.挑对学校和城市

      先讲对个人和机构投资者都适用的一点:挑对学校和城市。

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      由于工作关系,2003年开始就陆陆续续接触了一些在海外置业的人,那个时候在海边买房子的人真的是一掷千金,动辄身家过亿。他们在海外买的都是这些Landmark,地标性的建筑,而且这些购房个体也基本都是非富即贵,基本没有什么东西可以限制得住他们,现在真的是越来越多的高净值人士和中产阶级人士在购买。从好的地方来说,之前的海外置业人士在全球范围内为中国的买家奠定了土豪的基础;但从另一个角度来说的话,现在的买房人基数更大了,使得海外置业作为一个行业,有生存发展和进步的足够空间。土地私有化且受国家政策干扰因素较少,因此在资产配置方面更具有稳定性,吸引着越来越多的中高资产人士选择。投资海外市场的收益率在未来一段时期很可能超过在国内投资的收益率在人民币国际化进程加快的步伐下,中国高净值富裕阶层的海外资产配置正当时。面临的贸易冲突(反倾销和贸易摩擦)。从1990年代开始,这种冲突已经开始了,进入到21世纪以后,贸易争端更频繁,到2015年末,中国已经连续21年全球遭受反倾销调查最多,连续10年遭受反补贴调查最多。所以这个矛盾非常大。为什么很多国家都纷纷要重建实体经济,包括美国都要运用各种政策要求他们迁回美国。这种顺差带来的冲突越来越尖锐,越来越不可承受,这个调整是必然的,所以必须要研究怎么解决这两个顺差。国际上一般会通过一些投资的逆差来弥补一些贸易的顺差。观点地产新媒体了解,在业绩会上,当代置业管理层对海外投资及发债问题均有所回应。其中对于海外投资,执行董事兼总裁表示,海外投资在公司层面占比不会太高,会控制在5%以内。

      赴英读书的留学生一直在增加,但这并不代表所有英国大学旁边的学生公寓都值得投资。

      事实上,留学生正在变得越来越“挑剔”。

      1980年代提出跨国投资理论,认为对外投资的决定因素是一个国家的经济阶段所决定的,投资发展的周期理论,一个国家人均GDP可以跟投资关系划分成四个阶段:阶段一:人均400美元以下最贫穷国家,对外投资等于零。阶段二:人均GDP在400到2000之间,对外直接投资比较少,可能会大量吸引外国投资,外界对你的投资环境感兴趣了,你对外投资和人家对你投资这两者之间的差叫净值。阶段三:2000到4750美元之间,外国投资不断增加,你对外国的投资也在增加,但是两个相抵了以后,还是外国对你的投资多。阶段四:4750美元以上,就变为正的,就是对外投资大于外国对你的投资。我们国家从去年开始,对外投资高于外国对中国投资,差额大概100亿美元,这是第一次出现的逆转,但大家也知道,中国的人均GDP已经7000多美元了,所以我们这个规律比全世界的规律要晚一点。相应的,对于涉足海外配资的投资者来说,或因境外资本市场环境的变化而提高对高风险和高收益类资产的配置比例。没有外汇管制,海外人士买房没有限制,还可以贷款,没有遗产税,房产税等税费。QDII基金,是经该国有关部门批准从事境外证券市场的股票、债券等有价证券业务的证券投资基金,投资起点多为1000元。数据显示,截至12月14日,目前市场上205只QDII基金中,176只今年以来取得了正收益,占比85%,平均收益率达13.88%。另外,QDII基金一般使用美元或港元购买海外资产,如果美元资产持续升值,一直就可获得高额的汇兑收益。房产之外的第二重投资,即是身份投资。不仅一家三代都能获得移民身份,而且欧洲身份的含金量众所周知,比如26个申根国家自由通行,实现更合理的全球资产配置。

      调查显示,多数国际学生更倾向于就读罗素大学集团(RussellGroup)的学校。

      国际学生对英国大学的申请人数,绿线代表总人数,显示出国际学生逐年上升。不管你最看好哪一个投资渠道,都需要要不断地学习金融理财知识,并对各类投资渠道了解并分析,做投资要多了解,多比比;要拨开云雾,看清产品投向,按需配置最适合自己的那款产品。很多进行海外房产投资的朋友最喜欢问的问题就是,“现在我应该买哪里的房子可以获得很大的收益?”,“你有没有什么海外投资的技巧可以告诉我”,“现在有什么热门投资的趋势可以分享一下?”等等。大家在海外投资的过程中经常会遇到各种问题。也是我们经常说的“摸着石头过河”,那么今天就从投资人开始分析,十年前投资成功的人有什么经验借鉴,现在新一批的高净值人群又有什么投资技巧可以获取越来越多的国人选择海外置业土地私有化且受国家政策干扰因素较少,因此在资产配置方面更具有稳定性,吸引着越来越多的中高资产人士选择。投资海外市场的收益率在未来一段时期很可能超过在国内投资的收益率在人民币国际化进程加快的步伐下,中国高净值富裕阶层的海外资产配置正当时。

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      英国的金融科技投资额显著增长了59%,达到39亿美元。在英国实施“开放银行”(OpenBanking)相关规定后,消费者可以更方便地与第三方服务提供商分享他们的金融数据,投资者因而十分看好该区域的行业发展前景。2018年,AtomBank于3月募得近2亿美元,Revolut于4月募得2.5亿美元,Monzo则于10月募得约1.1亿美元。此外,专门为研究生提供跨境贷款的ProdigyFinance从包括银行在内的投资者处募得10亿美元。随着风险投资者、私募投资公司、传统银行和保险公司在全球寻求支付、银行和财富管理等领域的最新技术,2018年全球金融科技投资交易量上升至3,251笔,同比增长约19%。如果是要论投资升值,那么按统计来说,最重要的是有份好职业。其次就是将资金放在你最熟悉的领域。

      越来越多的留学生倾向于申请排名高的大学,排名中等和较低的大学申请人数确实在逐年下降。

      这样看来,如果决定投资英国学生公寓的话,首选罗素大学集团附近的项目,对于非罗素大学集团附近的项目,则要多长个心眼。

      投资学生公寓,除了要买在名校旁边,其所在的城市也非常重要。

      未来十五到二十年,中国家庭财富也会和一个因素高度正相关,就是海外资产的比例。就好比李嘉诚,清空中国大陆的资产,然后转移到欧洲,这就是所谓的资产换手。其实过去十五到二十年的时间,中国绝大多数家庭财富的累积,只和一个因素有关,就是房地产。越早投资,投资越多,家庭财富累积越快。中国房地产市场现在基本已经走到了后期阶段,除了北上广深四个城市,其他的绝大多数城市都处在资产换手阶段。对于人生的规划,你无法确保每一个重大选择是正确的(人生不能重来),但你一定要做到规避重大风险。这些风险基本都是不以个人意志为转移的,例如战争、环境、社会人文等等。各区域高净值人群资产倾向性不同分区域看,北美的高净值人士继续青睐股票(36.8%),仍是所有地区中最大的股票持有者,随后是日本(29.7%)、欧洲(28.7%)、亚太(不包括日本)(26.4%)、拉丁美洲(20.3%)。贸易和双顺差的压力。近20多年来,我们除了极个别的年份之外(像1992、1993、1998、2004年等等),绝大多数的年份我们都是双顺差,贸易项下顺差和投资项下,两个都是顺差。贸易项顺差很大程度上影响了中国和他国的关系,国家领导人之间经常会谈这个问题。结构性调整的必要性在不断地提升。双顺差也带来了我们外汇储备不断增加,压力也比较大,要把拿来的外汇储备再拿到国际市场上,投资美元,或者投资欧元,这也造成了我们自己的损失。我们坚信国人在尝试了买了几套residentialprop***y之后,一定会慢慢的把兴趣和着重点放在商业地产上,尤其是那些高净值人士。受住房可负担性降低、中期选举结果充满变数和利率上调等因素的影响,部分购房者决定推迟置业决策。

      根据OneTouch发布的学生公寓报告,英国最主要的几个大城市,仍是学生公寓投资潜力最大的地方。

      举例来说,英国西南部大城市布里斯托共有超过51,000名全日制大学生,但整个城市却只提供7,000间学生公寓。

      不管你最看好哪一个投资渠道,都需要要不断地学习金融理财知识,并对各类投资渠道了解并分析,做投资要多了解,多比比;要拨开云雾,看清产品投向,按需配置最适合自己的那款产品。很多进行海外房产投资的朋友最喜欢问的问题就是,“现在我应该买哪里的房子可以获得很大的收益?”,“你有没有什么海外投资的技巧可以告诉我”,“现在有什么热门投资的趋势可以分享一下?”等等。大家在海外投资的过程中经常会遇到各种问题。也是我们经常说的“摸着石头过河”,那么今天就从投资人开始分析,十年前投资成功的人有什么经验借鉴,现在新一批的高净值人群又有什么投资技巧可以获取越来越多的国人选择海外置业中国的投资者有点犯迷糊。一方面,人民币不断在贬值,让投资者很有换美元的冲动。另一方面,环顾世界,却发现中国经济独好。以其拥欧抱美选股挑债劳劳碌碌寻寻觅觅,不如北上广深一套房子简简单单只涨不跌。

      另外像伯明翰、埃克塞特、牛津、布里斯托、曼彻斯特、利兹、卡迪夫等城市,其学生公寓的供应也不能够满足当地留学生的需求。

      对于英国第一大城市——伦敦来说,虽然伦敦拥有全英国最多的学生公寓,但考虑到伦敦的留学生仍在持续增长,因此伦敦的学生公寓市场仍有很大的投资潜力。预测显示,未来10年,伦敦全日制学生人数将增加50%。

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      除了投资海外的渠道越来越多,海外投资的种类也越来越多,房产、基金、国债、保险等等,当然,众多的投资种类中,还是房产投资对中国的投资客来说最为熟悉,也最容易接受。海外房产项目正成为未来的主要投资方向。相对于国内的物业资产配置,海外资产正在显示出投资、环境和教育等多方面的配套优势。提前购买资产,既能保证投资回报,又能够解决环境改善、教育资源的获取等配套问题。中国的金融市场多数产品没有对外联通,这直接限制了国内日益增长的高净值人群分享世界经济成长的大好机会。扩大海外投资,实现资产全球化配置,成为必然的选择。国外因素国外房产市场相对成熟且法律法规等相关制度更为完善,很多方面都是国内环境在短时期内难以达到的。

      对比之下,在阿伯丁、纽卡斯尔、谢菲尔德、利物浦、格拉斯哥等地,由于近几年新建了大量学生公寓,其学生公寓市场已经相对成熟,且未来开发充裕,因此投资价值相对有限。

      2.个人投资者如何选择英国学生公寓?

      投资学生公寓,和普通买房的操作类似,但还是有一些方面需要投资者特别注意。

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      中国的基础设施建设的能力是极其巨大的,能力非常强,在公路、铁路、机场、码头、水利、电力、通讯能力非常强。而且全世界也正需要我们这些能力,未来基础设施建设会有大发展,像川普上台对外的承诺,就要把基础设施建设搞上去。所以前30年被供需分工,转变到未来30年的主动分工,围绕着自由式产业逐步建立中国自主全球生产体系,对中国非常重要。企业走出去,贸易的全球化,采购的全球化到投资的全球化,并不是一回事。我们投资全球化以后,就生产全球化了,它必定会遇到过去没有遇到过的风险,这涉及到政治风险、法律风险、金融风险、劳工风险、工会风险,甚至文化宗教习俗,都带来巨大挑战。还有人才带来的大挑战。对于高净值人士的话,他的预算是150万到200美金之间;超高净值人士的话,买完了民宅之后,一般来讲就会涉猎到商业地产,这个时候他们的预算会是200万美金起。“不把鸡蛋放在同一个篮子里”,实现分散投资的意义在于降低风险,保证用户收益的稳定性。近八成高净值人群计划增加境外投资比例。36%的受访人表示目前已经把5%~20%的资产投入海外;22%的人表示仅在海外投入5%以下的资产;同样也有22%的受访人已将20%~50%的总资产用于配置海外资产;另有5%的人在海外投入了50%以上的资产,平均下来,受访的高净值人士的海外资产占其总资产的比例为16%。需要注意的是,对于大部分普通的高净值客户来说,事业和生活都在国内,因此即便是炒美股挣了钱,最终也还是要回到国内消费和投资。对于中国国籍的公民来说,首要一步就是开设一张境外银行卡,其中最合规的通道还是香港。最稀缺的是养老保险类资产,只有10.5%,过去十年这个比例没有像国际经验显示的那样随着收入水平增长而增长。

      相比普通买房,学生公寓因为与英国留学产业挂钩,因此不太受房产周期的影响,脱欧冲击英国房市,却利好学生公寓,就是最好的证明。

      因为是海外置业,所以很多人关心这两个问题,也是最重要的两个问题。第一,现在这个时候买海产房产,价格是高还是不高,是不是一个合适的时点?第二,现在都是谁在买海外房产?跟十年前是一拨人吗?我们先来聊聊目前国人海外置业群体的新特征以及目前海外置业的原因和动机是什么。目前海外置业人群从高净值人士财富链的角度呈现了明显的下行趋势,同时也变得更加理智。也就是说如果十年前海外置业人士都是那些非富即贵、动辄在海外买的都是数亿的地标性建筑的话,那么十年以后现在的海外置业人群变得更加贴近普通大众,更多的是高净值人士或者是比较好的中产阶级收入的人士。他们不再是购买地标性建筑,而是根据自己的需求有的放矢、量入为出的来合理地选择海外的资产。基本来讲200万美金算是一个坎,比较有效的划分了商业地产和民宅这两个不同的市场范围的界限,也比较有效的划分超高净值人士和高级人士投资金额的数值。在大型中资机构开户有几个优势:首先,他们的母公司是中国国内注册的,受中国法律监管。外国券商在美国或者新加坡以及伦敦注册,我国的司法无法管辖,一旦发生纠纷只有打国际官司,律师费很贵,流程也很长;虽然是香港子公司,但是国内籍贯的员工非常多,同时所有的子公司基本上在总部即北京,上海,杭州,深圳都有自己的办公室,有什么问题可以现场沟通。基本都是中文服务,没有语言障碍;大家会天然的认为这些海外券商都是大公司,实际上并不是。相对于外资机构来说,中资机构无论是注册资金,员工人数,资产规模,业务收入规模来说都是远远超出的。可以负责任的说,有相当数量的所谓美国券商、英国券商、新加坡券商也就是十几名甚至只有几名员工的小公司,因为外国的牌照管制相对都是注册制,而国内严格的审批制,券商和期货公司的规模都很大。移民项目却是一个三重的投资,将这三重投资的效益最大化,才是投资移民的赢家。三重的投资是哪三重呢?首先移民第一重就是要安家落户,房子是必不可少的。

      学生公寓由于有固定学期,一般空置率极低,而且租金收益较为稳定(通常在6%以上)。

      因此,个人买家可以用学生公寓对冲其它房产项目的风险,丰富自己的资产组合。

      面临的贸易冲突(反倾销和贸易摩擦)。从1990年代开始,这种冲突已经开始了,进入到21世纪以后,贸易争端更频繁,到2015年末,中国已经连续21年全球遭受反倾销调查最多,连续10年遭受反补贴调查最多。所以这个矛盾非常大。为什么很多国家都纷纷要重建实体经济,包括美国都要运用各种政策要求他们迁回美国。这种顺差带来的冲突越来越尖锐,越来越不可承受,这个调整是必然的,所以必须要研究怎么解决这两个顺差。国际上一般会通过一些投资的逆差来弥补一些贸易的顺差。各国投资政策为资产全球配置营创利好环境:比如在一带一路战略下,中国与沿线国家的合作更加频繁,而且中外企业间合作和私人投资资产配置运作发展迅速。目前海外市场牛市正盛,但要想买个美国股票,或其他涨得比较猛的国家比如印度股票,在国内金融机构都是无法实现的。对于国内的投资者来说,不像香港、台湾地区,更别提新加坡、美国、英国的全球投资模式。甚至可以这么理解:中国是一个相对独立于其他国家整体之外的大型经济体,这在投资方面有更深刻的体现。笔者在这里不谈美股如何好,或者A股哪里不好,而是用自己亲身的例子以及朋友的例子来给大家描绘一个“投资外围市场”的路线图。购买的房产周边是否有优质的国际学校、医院以及高端的购物中心也是一个非常重要的投资因素。这是从整体角度来讲,国人海外投资的三个阶段。

      讲完优势,我们接下来再讲讲风险点。

      对于个人投资者来说,由于学生公寓项目非常受机构投资者欢迎,因此开发商很少会把学生公寓拿出来散卖,而这也导致我们在市场上看到正在销售的学生公寓大部分收益较低,位置较偏。

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      气候:这样因位于赤道附近,马来西亚属于热带雨林气候和热带季风气候,无明显的四季之分,一年之中的温差变化极小,平均温度在26-30℃之间。全年雨量充沛,3-6月及10月至次年2月是雨季。内地山区年均气温22℃~28℃,沿海平原为25℃~30℃。产业:第三产业是马来西亚的经济支柱,农业、制造业、旅游业、采矿业和建筑业等都是其重点产业。所以基本来讲200万美金算是一个坎,比较有效的划分了商业地产和民宅这两个不同的市场范围的界限,也比较有效的划分超高净值人士和高级人士投资金额的数值。

      另外,相比普通买房在户型和地理位置有更多的选择性,学生公寓由于户型基本相同,更像是一个理财产品,所以一旦有优质的学生公寓项目面市,很快就会被一抢而空。

      中国的金融科技生态十分活跃,相关的投资交易数量增长超一倍,从2017年的154笔增至2018年的348笔,与美国市场的1,100余笔交易相比,仍有巨大的增长空间。同时,英国、新加坡和日本的金融科技投资活跃度也大幅提升,交易数量分别增长24%、16%和近200%。“一带一路”倡议为中澳合作带来广阔前景,而且澳大利利亚投资市场稳定,对投资者非常具有吸引力。中国在技术创新和研发方面正扮演着世界领先的角色。他表示,中国正在成为一个创新者的国家,相信未来中国在创新发展方面必有很大进展。外投资市场能避免中产阶级的焦虑诉求?每个机构对中产阶层的定义和理解都不同,而我们今天讨论的中产群体,则是一个更为具象的群体,即可投资资产在500万-5000万人民币的群体,他们实际坐拥的资产总量可能在1000万-1亿之间。

      还有一个风险点就是学生公寓的租客极其单一,只限于学生,因此尽量避免投资那些远离大学的学生公寓,即便是投资在大学旁边的学生公寓,也要了解清楚大学附近是否会新建更多的学生公寓。

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      目前随着很多年轻人意识的改变,在海外投资也越来越变成了一种生活方式的选择。比如有些人可能觉得北京、上海这种一线城市核心地段的房产动辄千万,自己买房子遥遥无期。那手边攒了几百万,与其慢慢的被通货膨胀消失掉,还不如在海外买一套房子,既能享受投资回报,又能享受生活方式的改善和提升。同时的话,也许过了几年之后,房价攀升、人民币汇率的变动,再加上收的几年的租金,整体来讲的话,可以对海外投资能够得到比较好的回报,到那时候再把那个钱拿回国内来进行置业也是一个不错的选择。所以目前来看,在海外置业除了移民、生活、教育、投资这种目的之外,也越来越多的变成了一种生活方式的选择。各国投资政策为资产全球配置营创利好环境:比如在一带一路战略下,中国与沿线国家的合作更加频繁,而且中外企业间合作和私人投资资产配置运作发展迅速。

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